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垄断综述:千亿美元争夺超级购房应用

Posted on 2025-06-30

本周有很多与垄断相关的重要新闻。参议院推进了“大美法案”(Big Beautiful Bill),该法案对市场力量有着诸多影响,其中包括一项旨在限制私人反垄断执法的条款。此外,还有一些令人费解的事情:反垄断部门在周五晚上结束了针对惠普和瞻博网络的一项重大合并挑战,直到第二天才发布新闻稿。嗯。此外,亚马逊因谎称其文件受到法律保护而受到法官的制裁。

但我想重点关注的过去一周的重磅新闻是全国性经纪公司Compass对购房门户网站Zillow提起的私人反垄断诉讼。这起诉讼本身意义重大,但它是一系列反垄断诉讼和收购案的一部分,这些诉讼和收购案牵涉到美国历史上最强大的卡特尔组织之一——全国房地产经纪人协会(NAR)。背景是,美国司法部反垄断部门自20世纪40年代以来就一直在对房地产经纪行业进行诉讼和调查,因此这起诉讼由来已久。

但现在情况不同了。曾经被一个历史悠久的卡特尔组织所主导的购房行业,正在经历一场充满争议的变革。反垄断的子弹,以私人诉讼的形式,正在四处飞射,这通常意味着一个行业既混乱不堪,又正处于一个转折点。问题在于,这个行业是会彻底去中心化,卡特尔组织最终瓦解,还是会沦为一种更大规模垄断的牺牲品,一个更难撼动的、科技赋能的平台。

让我们先从利害关系说起。对大多数美国人来说,最大的消费支出,也是最大的储蓄,就是房产。它是美国最大的资产类别。买卖房屋充满恐惧,人们一生中只会做几次,其中会涉及到许多看似陌生的术语——产权、托管等等——因此,许多专业服务机构的存在是为了促成交易。此外,房屋买卖也是一个受到严格监管的领域;土地一直以来都是通过公共登记处进行管理的,但同时,购房也是一个古老的行业,经历过欺诈、危机、种族主义和丑闻,以及随之而来的政治反应。

该行业由受州政府监管的房地产经纪公司、持有个人执照的房地产经纪人、产权保险公司、抵押贷款发起人以及众多在生态系统中运营的房地产服务提供商组成。监管该行业的主要联邦法律是《房地产结算程序法案》(RESPA)。RESPA 旨在禁止利益冲突,例如操纵付款,但正如你所见,这其实很可爱。

上周,美国最大的房地产经纪公司Compass对美国最大的房地产门户网站Zillow 提起反垄断诉讼,原因是Zillow选择将Compass的某些房源从其地图中移除。这两家公司试图垄断房地产房源访问权的策略各不相同,目前正在争夺胜诉方。第三家公司Rocket也参与其中。关键在于谁来控制房源访问权。

业内人士谈论当前拐点的方式,就是把矛头指向行业巨头——Zillow、Compass 和 Rocket——并声称它们都在推行“住房超级 App 战略”,其他经纪公司和贷款机构也在进行交易。房地产行业媒体的头条新闻充斥着关于这场战争的戏剧性报道。

2023年11月,这场诉讼的发令枪响了。长期以来,房源地图的统治者——美国房地产经纪人协会(NAR)在一场重大的反垄断集体诉讼中败诉。房地产经纪人的佣金结构非常独特,在美国,他们收取每笔房屋售价的6%作为佣金,“而在英国或新加坡,佣金比例仅为1%”。这个中间商行业每年的收入约为1000亿美元,不仅养活了数百万房地产经纪人,也让买卖房屋的美国人在每次买卖房屋时损失了一笔不小的积蓄。

原因在于,NAR 通过名为多重房源服务 (MLS) 的私人数据库控制着房地产市场的房源信息,这些数据库包含房屋的详细信息,例如挂牌价格、卧室数量、浴室数量、面积等等。获取这些信息至关重要。例如,Zillow 和 Redfin 就利用这些数据库中的信息来充实自己的网站。这起诉讼的要点是,NAR 强加了一项规定,使得以较低的挂牌费展示房屋成为不可能。该规定被推翻,NAR 不得不支付 10 亿美元的赔偿金。

当时,佣金率似乎很有可能随之下降。但到目前为止,情况并没有如此。原因是房地产经纪人和NAR已经有效地找到了绕过和解协议的方法。法学教授Tanya Monestier于2022年出售了自己的房子,因此属于受影响群体,她对该和解协议提交了一份长达132页的正式反对书,解释了经纪人如何采取“旨在维持人为高佣金的做法”。

然而,多年来,NAR 的命运已成定局。正如我上文所述,反垄断部门本身也对 NAR 提起了长期诉讼。传统的高价但去中心化的房地产模式可能会逐渐消亡,一种新的平台式模式即将出现。“房地产交易本身正在发生结构性变化,” 一位分析师表示。“(与全美房地产经纪人协会)的和解只是一个开始。我们正在目睹一个有着112年历史的佣金结构的瓦解。一波无代理交易浪潮即将到来——而 Rocket 正准备为他们提供端到端的服务。”

一些新玩家也加入了进来。Compass 是一家软银旗下的公司,由一位麦肯锡和高盛的校友于 2012 年创立。这是一家典型的“整合”公司,试图通过一家公司吸纳尽可能多的经纪人。Compass 旗下拥有佳士得,最近还开始洽谈收购沃伦·巴菲特的房地产公司 HomeServices of America。HomeServices of America 还提供产权、托管和抵押贷款服务。

他们的策略是突破MLS系统的限制,将Compass代理的房源在Compass内部平台上以“Compass私人独家房源”的形式列出,这意味着客户和经纪人都有动力加入Compass,以便查看房源。Compass首席执行官罗伯特·雷夫金在财报电话会议上表示:“Compass的经纪人和Compass.com拥有的房源比第三方网站更多,这向买家发出了一个强烈的信号:如果你不与Compass的经纪人合作,或者不在Compass上搜索,你就无法看到所有的房源。”

当然,这不仅仅是Compass声称的垄断行为。在Compass内部挂牌出售房屋,可以让客户“测试标价、尝试不同的营销策略,并收集早期反馈”,而这些对于打造理想房屋至关重要。但正如他们在起诉Zillow的诉讼中指出的那样,这显然也是为了获得市场支配力。“随着Compass的蓬勃发展,它会将消费者和用户从Zillow的平台转移到Compass,从而将Zillow从这一流程中剥离出来,”他们的诉状中写道。

然后是 Zillow,这家公司通过家庭门户路线建立了自己的战略。Zillow 由一名微软员工于 2006 年创立,并在奥巴马时代进行了收购。它收购了 Postlets(2011 年)、Hotpads(2012 年)、StreetEasy(2013 年)和 Trulia(2014 年)。斥资 35 亿美元收购 Trulia 尤其引人注目;《纽约时报》报道称,这两家公司将占据互联网房源 61% 的市场份额,这意味着在一个充满活力且快速增长的领域,这是一次合并,最终将形成垄断。Zillow 的首席执行官 Spencer Rascoff 甚至明确表示这两家公司是竞争对手。他告诉《纽约时报》:“九年来,我们一直是竞争对手,但我一直很尊重他们。”尽管如此,联邦贸易委员会委员 Maureen Ohlhausen、Josh Wright 和 Terrell McSweeney 还是发表了一份典型的芝加哥学派风格的声明,批准了此次合并。 Zillow 如今通过销售线索来赚钱,它还提供抵押贷款发放服务、产权和托管以及超过 100,000 名代理商使用的线索生成服务。

最后,还有 Rocket Mortgage,它是美国最大的抵押贷款机构,最近以 94 亿美元收购了美国最大的抵押贷款服务机构 Mr. Cooper,并以 17.5 亿美元收购了美国第二大购房门户网站Redfin。

Redfin 负责前台客户获取,Rocket 负责抵押贷款发放和贷款,目前已成为直接面向消费者的行业领军企业。最后,库珀先生拥有 2.1 万亿美元的抵押贷款服务组合和 460 万客户。奥森表示:“这是全新规模的垂直整合。”

Rocket 正在向投资者讲述这个数万亿美元的机会。

这也是一场垄断游戏。这是我从库珀先生的投资演示中截取的一张幻灯片。如果你看右边,你会看到所有标准的垄断词汇——“市场集中”、“规模经济”、“高进入壁垒”等等。Rocket的收购没有受到特朗普政府的审查,而这在如今的并购交易中已成为常态。

Rocket正在将贷款服务和再融资添加到其附加服务中。目前尚不清楚哪些服务应该真正整合在一起;消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau,简称FCB)在成立之初就曾起诉Rocket非法回扣。

好了,回到Compass和Zillow的争斗。Zillow的房源信息来自全美房地产经纪人协会(NAR)及其各分支机构的数据库。Zillow最近实施了一项名为“24小时政策”的政策,规定如果一处房屋在被纳入MLS和Zillow之前公开挂牌超过24小时,那么该房屋将被永久禁止在Zillow上发布。Redfin也迅速效仿了这一政策。其核心在于,如果Zillow要将Compass的房屋挂牌出售,那么只有在Compass不试图发展自己的、将Zillow排除在外的房源服务的情况下才会这么做。更广泛地说,将购房市场分割成只有某些经纪公司才能访问的私人房源,对所有人都不利。

Compass 提起诉讼,其首席执行官罗伯特·雷夫金 (Robert Reffkin) 声称 Zillow 试图维护其垄断地位,并与 Redfin(又名 Rocket)等规模较小的公司合作,构成合谋。“任何一家公司都不应该仅仅因为代理商或房源不遵循其商业模式就有权禁止其使用,”他说道。

那么谁会赢得这场斗争呢?目前尚不清楚。虽然Compass案并非荒唐,但我确实认为他们会面临艰难的时期。但更有可能的结果是庭外和解。更广泛地说,房地产律师Greg Hague 预测,这起诉讼将“引发自20世纪80年代以来房地产技术和房屋营销选择最剧烈的变革”,并暗示谷歌、Meta或亚马逊等新玩家可能会进入该领域。谷歌地图与房地产有着明显的协同效应。反垄断部门可能会像消费者金融保护局(CFPB)一样退出这场斗争。其他可以解决这个问题的政府部门,例如住房和城市发展部或联邦住房金融局,对此不感兴趣。因此,这场斗争将通过私人案件、合并和公司战略来展开。

弄清楚未来走向的难点在于,这是一个支离破碎的行业,佣金率却被人为地抬高了。我认为整合所有这些不同的服务没有任何内在的经济逻辑,除非是为了获得《房地产服务法》(RESPA) 禁止的支付操纵权。Compass、Rocket 和 Zillow 都在试图成为购房行业的垂直整合组织者,涵盖从房源搜索到抵押贷款再到再融资的各个环节。希望他们中没有一个能赢,让房地产经纪人基本保持独立。也许有一天,佣金最终会下降。

无论如何,自从我开始关注政治以来,房地产一直是美国秩序的支点,从2008年的金融危机到这场新的垄断之争。如今,房地产行业的大部分领域都受到了挤压,从房屋建筑到FICO评分。不同之处在于,房地产经纪人一直存在一个卡特尔组织。什么会取代它?我将持续关注。

现在,付费墙之后,我们来看看剩下的内容。针对 Meta 的“所有诉讼之母”即将在特拉华州开庭审理;“Big Beautiful”法案的一些丑陋之处,包括针对私人反垄断律师的“致命一击”;以及广告公司面临的尴尬境地:联邦贸易委员会实际上迫使大型广告公司在保守派客户身上投入更多资金,以促成合并。此外,小罗伯特·肯尼迪 (Robert Kennedy Jr.) 对他的广告公司和工作知之甚少,而这一点正在被曝光。此外,民主党精英们正为纽约市长初选获胜者、民主党社会主义者佐赫兰·马姆达尼 (Zohran Mamdani) 的言论而抓狂。

继续阅读其余新闻。如果您还不是订阅者,但想访问,可以随时试用,看看是否喜欢。

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原文: https://www.thebignewsletter.com/p/monopoly-round-up-the-100-billion

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