早在 2015 年，我和妻子在华盛顿特区西北部买下我们的联排别墅时，隔壁就有一个集体住宅，里面有不断变化的 20 多岁租户。然后去年，他们都搬走了。现在家里空无一人。
去年有很多人离开了这个国家的首都。最近人口普查局宣布，华盛顿特区在 2020 年 7 月至 2021 年 7 月期间失去了 20,000 人，下降了 2.9%。对于一个在 2010 年至 2020 年间增加了 80,000 名居民的城市来说，这是一个明显的逆转。
从华盛顿直接穿过波托马克是阿灵顿县和亚历山大市。这些富裕、人口稠密的司法管辖区失去了 2.5% 的人口。下一级郊区县——弗吉尼亚州的费尔法克斯和马里兰州的蒙哥马利和乔治王子城——下降了 0.8%。
但如果你进一步放大，到华盛顿特区的郊区边缘，情况就不同了。马里兰州的卡尔弗特县、查尔斯县和弗雷德里克县增长了近 2%。在弗吉尼亚方面，七个外围县增长了 1.1%。
如果您将这些更改放在地图上，它看起来就像一个甜甜圈：
在2021 年的一篇论文中，斯坦福大学学者 Arjun Ramani 和 Nicholas Bloom 创造了“甜甜圈效应”一词来描述 COVID-19 如何改变美国的主要大都市地区。在大流行之前，人们花高价住在华盛顿大都市区的中心附近。但是当 COVID 来袭时，人们不再去办公室，酒吧和餐馆都关门了，城市生活方式变得不那么诱人了。
有些人的反应是完全逃离他们的大都市地区。去年，我的同事艾伦·科尔（Alan Cole）写了一篇关于山狮的文章，这是九个中型城市，随着人们离开洛杉矶和旧金山，前往犹他州或爱达荷州等州寻求更好的生活水平，这些城市的增长受到了大流行的推动。
但其他人则在现有的大都市区搬得更远。这些人在主要大都市地区的边缘推动了大规模的房地产热潮。
不仅仅是华盛顿特区。人口普查局最近发布了一张 引人入胜的高分辨率地图，显示了美国各县级人口的增长情况。在上图中，我放大了四个呈现出类似甜甜圈的发展模式的城市。在每种情况下，城市核心都是紫色的，表明人口大量流失。但更远的地方有绿色斑块，表明健康成长。
数字的甜甜圈效应
您可能对这种分析持怀疑态度。这里的地理模式不是完美的甜甜圈形状，您可能想知道我是否挑选了最适合该模式的都市区。
但去年，拉马尼和布鲁姆发表了一份系统的实证分析，展示了这种流行病是如何掏空美国最大城市的。他们发现，在大流行的前两年，12 个最大的大都市区的中央商务区（定义为距离市中心 2 公里范围内的邮政编码）失去了约 8% 的人口（累计）。与此同时，低密度邮政编码（密度低于中位数）增长了约 1%（感谢 Ramani 与我分享更新数据）：
Ramani 和 Bloom 发现这种转变对租金产生了很大影响：
在 2020 年期间，市中心和其他高密度邮政编码（定义为最密集的 10% 邮政编码）的租金下降了约 10%。此后它们已经反弹，但仍仅略高于 2020 年的水平。相比之下，低密度邮政编码的租金在过去两年中上涨了 20% 以上。
研究人员发现 12 个最大的都市区的房屋价值存在类似的差异。市中心附近的房屋价值在 2020 年有所下降，但尚未恢复。大多数其他房屋的价值上涨，低密度邮政编码的涨幅最大。
需要注意的是，这些都是相对数字。就绝对而言，华盛顿特区仍然比弗吉尼亚州劳登县更密集、更昂贵。曼哈顿仍然比纽约的达奇斯县更密集、更昂贵。但差距比 2019 年要小。
远程工作革命
在大流行之前，绝大多数工作都需要工人每天进入办公室。大流行迫使大多数白领工人不仅被允许而且还被要求在家工作，因此发生了突然而剧烈的变化。为了省钱、享受更多户外设施或离家人更近，一些工人搬到了该国的另一个地方。
大多数雇主认为这是一种临时权宜之计。但许多工人喜欢他们新发现的灵活性，有些人想知道远程工作是否可以成为白领工作的标准福利。
经济创新集团的经济学家亚当·奥齐梅克（Adam Ozimek）是远程工作方面的领先专家，也是这一概念的推动者。 Ozimek 认为传统办公室不会消失，但他相信远程工作将在未来几年变得更加普遍。
“我认为我们正朝着五分之一的工作完全偏远，”奥齐梅克在电话采访中告诉我。虽然 20% 的工作可能看起来不是很多，但重要的是要记住只有大约 40% 的工作能够远程完成。因此，Ozimek 预测，大约一半可以远程完成的白领工作将是。
这将对美国城市的未来产生重大影响。白领工作的薪水往往高于其他工作。因此，如果远程工作以 Ozimek 预测的规模流行起来，数百万富裕的专业人士将可以选择住在他们今天居住的主要大都市以外的地方。
去年年底，Ozimek 对招聘平台 Upwork 进行了一项调查，发现 2.4% 的人已经因为远程工作而搬家。更有趣的是，9.3% 的人预计未来会因为远程工作机会而搬家。
Ozimek 还向我指出了来自就业安置网站 Ladders 的一份新报告，该报告发现 24% 的专业招聘信息现在允许远程工作。这比大流行开始时的 3% 有所上升。值得注意的是，Ladders 发现远程工作的份额仍在上升。因此，这种趋势可能才刚刚开始。
两种远程工作模式
一个悬而未决的大问题是，我们是否会看到很多工作完全远程办公，或者是否会有更多公司采用混合远程工作模式。在混合模式中，员工有时在家工作，而在其他日子则前往办公室开会。
苹果正在其库比蒂诺总部为员工推广混合模式。上个月，苹果公司宣布，从 4 月 11 日开始，员工必须每周一天到办公室上班。从 5 月 23 日开始，苹果员工将被要求在周一、周二和周四到办公室上班。他们仍然可以在周三和周五在家工作。从本周开始， 谷歌员工应该每周三天来办公室。
并不是每个人都对这种变化感到满意。一些匿名的苹果员工威胁说，如果他们被迫重新开始通勤上班，他们就会辞职——尽管还有多少人会坚持到底。
雇主和雇员之间的这种对峙对城市地理的未来具有重大影响。如果员工每周上班两到三天成为常态，那将继续增加主要大都市区边缘的房屋价值。如果他们每周只需要做几次，有些人会接受更长的通勤时间。我们最大的都市区将变得更加庞大，但仍保持其首要地位。在这种情况下，我们应该看到甜甜圈效应的延续。
另一方面，如果完全远程工作成为常态，员工可能会完全离开主要大都市地区。在这种情况下，我们应该会看到气候宜人、设施便利的低成本地区的人口快速增长——比如艾伦去年写的山狮经济体。在这种情况下，随着时间的推移，美国的超级明星城市可能会变得不那么重要。